Co może ukrywać się w prospekcie informacyjnym?

1. Zwróć uwagę, w sekcji dotyczącej doświadczenia i poprzednich inwestycji dewelopera, czy opisuje on inne wykonane projekty. Jeśli nie, może to wynikać z dwóch kwestii – albo jest nowym deweloperem na rynku i rzeczywiście jest to jego pierwsza inwestycja (co można łatwo sprawdzić w publicznie dostępnych opiniach i informacjach, które deweloper sam publikuje), albo posługuje się w realizacji swoich inwestycji tzw. spółkami celowymi. Oznacza to, że do każdej odrębnej inwestycji powołuje osobną spółkę, pozornie niezależną, która zaciąga wszystkie zobowiązania związane z budową i występuje jako sprzedawca lokali. W przypadku nieudanej inwestycji, na przykład problemów na budowie albo niewystarczającej sprzedaży mieszkań, taka konstrukcja pozwoli deweloperowi na porzucenie projektu i ogłoszenie upadłości jednej tylko spółki celowej, a nie całej grupy kapitałowej i w efekcie nie dotknie bezpośrednio innych projektów dewelopera. Taki scenariusz oczywiście wiąże się z bezpieczeństwem nabywcy, ponieważ w razie trudności może nie otrzymać wymarzonego mieszkania nawet w przypadku zapłaty całej ceny.
2. Sprawdź, czy inwestycja toczy się na jednej działce czy na większej ich liczbie oraz czy te działki – jeśli jest ich więcej – znajdują się w jednej księdze wieczystej, czy są rozproszone w kilku. Te informacje mogą naprowadzić na kwestię podziałów i scaleń gruntów oraz kwestii łączenia działek w jednej księdze wieczystej. W niektórych miastach czy nawet dzielnicach, inwestorzy borykają się z przeszkodami w wydzielaniu działek pod trwające inwestycje. Wynika to ze zmian w interpretacji przepisów przez urzędy i zaostrzenia kryteriów do przeprowadzenia niektórych operacji. Mogą również zaistnieć problemy w połączeniu wszystkich działek w jednej księdze wieczystej, szczególnie, jeśli działki mają niejednorodny stan prawny, np. niektóre są we własności dewelopera a inne w użytkowaniu wieczystym, albo niektóre są przeznaczone pod drogi a inne pod zabudowę mieszkaniową.
3. Zapoznaj się z harmonogramem płatności rat za mieszkanie. Płatność kolejnych rat może być oznaczona datami – wówczas będziesz musiał zapłacić niezależnie od faktycznego postępu budowy, co może być dla Ciebie ryzykowne, jeśli inwestycja napotka problemy i deweloper wstrzyma budowę. Jeśli płatności są uzależnione od zaawansowania robót, możesz być bardziej pewny, że nie płacisz deweloperowi więcej pieniędzy, niż potrzebuje na bieżące wydatki na projekcie. Zweryfikuj też, kiedy powinieneś zapłacić ostatnią ratę. Jeśli ostatnia płatność jest oznaczona datą, nie masz gwarancji, że budowa będzie do tego czasu zakończona. Trochę lepszą sytuacją jest, jeśli ta płatność jest uzależniona od zakończenia budowy. Można je jednak zdefiniować na różne sposoby. Jeśli prospekt uznaje, że budynek jest ukończony z chwilą wpisu w dzienniku budowy informacji o zakończeniu prac, to przed deweloperem wciąż pozostaje kwestia uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu i dalszej dokumentacji. Jeśli zaś uznamy projekt za zakończony z dniem uzyskania pozwolenia na użytkowanie, trzeba pamiętać, że przed deweloperem wciąż pozostaje wiele czynności, np. założenie kartoteki lokali, kartoteki budynku, uzyskanie zgody banku finansującego budowę na wykreślenie hipoteki i inne. Najbezpieczniejszym dla nabywcy byłoby, gdyby ostatnią płatność uiszczał już przy zawarciu umowy przeniesienia własności mieszkania.
4. W prospekcie należy sprawdzić, w jakich sytuacjach dopuszczalne jest dokonanie przez dewelopera waloryzacji ceny lokalu i w jakich sytuacjach możesz odstąpić od umowy. Więcej o tym zagadnieniu przeczytasz w artykule „5 rzeczy, które powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej”.