Jak czytać księgi wieczyste inwestycji deweloperskiej?

Księga wieczysta dzieli się na działy – o numerach od I-O do IV, zaś każdy z działów zawiera określoną kategorię informacji. W księgach wieczystych, których treść można „na żywo” sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/), widoczne są wpisy – czyli informacje już wpisane i zatwierdzone przez sąd, widoczne dla każdego, albo wzmianki – czyli informacje, że został złożony wniosek o wpis (albo wykreślenie).

Oprócz kwestii oczywistych, pewne sygnały widoczne w księdze wieczystej mogą dać Ci więcej informacji, niż deweloper chce sam podać, albo uwrażliwić Cię na pewne ryzyka.

1. Sprawdź w ilu księgach wieczystych znajdują się tereny, na których realizowane będzie przedsięwzięcie i ile znajduje się tam działek. Skonfrontuj te dane ze znajdującymi się w prospekcie i umowie deweloperskiej informacjami, jak ma wyglądać docelowo podział działek i nieruchomości (ksiąg wieczystych). Jeśli deweloper planuje jeszcze podziały lub scalenia działek albo wydzielenia z ksiąg wieczystych, może napotkać na trudności, o których napisaliśmy w artykule „co może ukrywać się w prospekcie informacyjnym”.
2. W dziale III księgi wieczystej wpisywane są roszczenia poszczególnych klientów wynikające z zawartych przez nich umów deweloperskich dotyczących poszczególnych mieszkań. Możesz w nim sprawdzić, ile roszczeń zostało już wpisanych, a ile jest wzmianek o wniosku o wpis – pozwoli Ci to ocenić, ile mieszkań zostało już sprzedanych i czy dana inwestycja sprzedaje się szybko, w odpowiednim tempie pozwalającym deweloperowi na bieżące finansowanie projektu, oraz czy nabywcy oceniają projekt i ceny jako atrakcyjne (jeśli jest dużo wpisów i wzmianek możesz podejrzewać, że sprzedaż idzie dobrze).
3. W dziale IV księgi wieczystej znajdują się informacje o hipotekach. Możesz tam znaleźć informacje, czy deweloper zaciągnął kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości. Nie obawiaj się natomiast widocznych w tym dziale roszczeń o wpis hipoteki na określonym przyszłym lokalu po jego wybudowaniu, na rzecz banku hipotecznego (specyficzny rodzaj banku, który może stosować instrumenty niedostępne dla innych banków). To roszczenia wpisane na korzyść innych klientów banku, które nie będą obciążały dewelopera ani Twojego lokalu.