5 rzeczy, które powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej dla Twojego bezpieczeństwa

Prawdziwe ryzyka nie kryją się w postanowieniach, o których zamieszczeniu w umowie pamięta każdy deweloper i notariusz. Zwróć uwagę na kwestie nieoczywiste.

1. Prawo do odstąpienia od umowy w przypadku podwyższenia ceny lokalu (albo innej części składowej transakcji)

Nie ma w polskim prawie przepisu, który wprost nakazuje deweloperowi przyznać klientowi w umowie prawo do odstąpienia od umowy w przypadku podwyższenia ceny lokalu wskutek zwiększenia jego powierzchni czy podwyższenia stawki VAT. Jednak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKIK) w swoich decyzjach skierowanych do deweloperów konsekwentnie uznaje, że w umowach musi znajdować się takie prawo. Klient musi mieć zagwarantowane prawo do zrezygnowania z umowy, jeśli cena wzrosła choćby o złotówkę w stosunku do pierwotnej wyceny. Prawo to obowiązuje również, jeśli zmiana miała miejsce na podstawie przewidzianej w umowie klauzuli waloryzacyjnej. Dzieje się tak często, jeśli deweloper wybuduje lokal o kilkadziesiąt cm2 większych niż wskazany w umowie.

2. Prawo do odstąpienia od umowy jeśli powierzchnia lokalu różni się w istotnym stopniu

Czy musimy odebrać mieszkanie, które nie zostało wybudowane z dokładnie identyczną powierzchnią jak ta wskazana w umowie deweloperskiej? Z jednej strony, niezwykle trudno wybudować mieszkania o powierzchni co do centymetra identycznej jak planowana. Normy budowlane dopuszczają niewielkie odmienności – konieczne z punktu widzenia technologicznego. Nie znajdziemy jednak w prawie przepisu, który mówi jak duże mogą być odmienności, albo pozwalającego na odmowę odbioru lokalu w przypadku określonej różnicy w powierzchni. UOKIK i sądy uznają jednak, że dopuszczalna różnica to do 2% powierzchni lokalu. Powyżej tej różnicy możemy nie zaakceptować wybudowanego lokalu jako sprzecznego z umową.

3. Zmiana ceny

Po podpisaniu umowy deweloperskiej deweloper nie jest uprawniony do zmiany uzgodnionej ceny, chyba, że w umowie zawarto tzw. klauzulę waloryzacyjną. W kontraktach dotyczących budowanych mieszkań często spotyka się klauzulę pozwalającą deweloperowi na podwyższenie ceny, jeśli dojdzie do podwyższenia podatku VAT oraz jeśli powierzchnia wybudowanego mieszkania okaże się większa niż zakładana. W tym drugim przypadku cenę podwyższa się o iloczyn dodanych metrów kwadratowych lokalu oraz ceny za metr. Pamiętaj, że w każdym z tych przypadków powinieneś mieć prawo do odstąpienia od umowy.

4. Odsetki i kary umowne

Pamiętaj, że w przypadku opóźnienia płatności w stosunku do terminu wskazanego w umowie, możesz zostać wezwany do zapłaty odsetek. Wysokość odsetek powinna być opisana w umowie deweloperskiej. Co istotne, w ustawie deweloperskiej jest przepis, który mówi że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Zwróć uwagę, czy rzeczywiście tak jest i czy te wysokości są ograniczone do jakiejś maksymalnej wysokości.

5. Udzielone pełnomocnictwa

Nieco kontrowersyjną praktyką deweloperów jest żądanie udzielania przez nabywców pełnomocnictw – w umowie deweloperskiej lub w dodatkowym dokumencie. Pełnomocnictwa te mogą dotyczyć np. korekty udziałów w przyszłym budynku lub podstawowych czynności w procesie inwestycyjnym, ale mogą też być bardzo daleko idące – np. upoważniać dewelopera do głosowania w naszym imieniu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i decydować o przyszłych kosztach zarządzania budynkiem albo reprezentować nas w postępowaniu w sprawie uzyskania nowego pozwolenia na budowę. Takie postanowienia powinny zwrócić szczególną uwagę.