Czas epidemii koronawirusa a obowiązek zapłaty transzy za mieszkanie

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską, w normalnych okolicznościach deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Odstąpienie takie musi zostać poprzedzone wezwaniem nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Drugą okolicznością uprawniającą dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej jest niestawienie się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności. W tym przypadku konieczne jest dwukrotne doręczenie klientowi wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.

W obydwu przepisach, które mówią o powyższych okolicznościach, znajdują się zastrzeżenia: „chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej” oraz „chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej”.

Jeśli nie czytaliście jeszcze naszego artykułu „Odstąpienie od umowy deweloperskiej lub przedwstępnej z uwagi na wybuch epidemii” , to przypominamy, że siła wyższa nie została co prawda zdefiniowana wprost w żadnym przepisie prawa, ale w orzecznictwie sądów i doktrynie prawa przyjmuje się, że siłą wyższą jest zewnętrzne zdarzenie, niemożliwe lub prawie niemożliwie do przewidzenia i którego skutkom nie można zapobiec. Stan epidemii, który został wprowadzony w Polsce, według ekspertów wypełnia znamiona takiego zdarzenia. Tym samym siła wyższa wyłącza uprawnienia dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli opóźnienia klienta z wykonaniem opisanych wyżej obowiązków nastąpiły z przyczyn związanych z pandemią koronawirusa i stanem epidemii na terenie Polski. Innymi słowy, jeśli nabywca nie wykona obowiązku, który ją obciążał, a niewykonanie to nastąpi z powodu działania siły wyższej, to nie jest odpowiedzialna za powstałą szkodę. Z racji tego, że niewykonanie przez nabywcę obowiązków wynikających z umowy w ustalonym wcześniej terminie wynikać będzie z okoliczności spowodowanych koronawirusem, nie powinno stanowić przyczyny naliczenia kar czy odsetek za opóźnienie.